ISCRIZIONE IPOTECA ESATTORIALE IMMOBILIARE.COME EVITARLA O CONTESTARLA

L'iscrizione di ipoteca esattoriale sull'immobile di proprietà è una delle azioni esecutive che l'Agente della riscossione può mettere in atto al fine di recuperare il credito iscritto a ruolo.

Infatti, l'ipoteca è una forma di garanzia del credito vantato dagli enti che hanno affidato all'Agente della riscossione l'incarico di recuperare le somme dovute dal debitore.

L'ipoteca può essere iscritta, in presenza di debiti non inferiori a 20 mila euro, su uno o più immobili del debitore, per un importo pari al doppio del credito complessivo per cui l'Agenzia delle entrate-Riscossione procede e previa comunicazione scritta.

Infatti, così come riportato anche sul sito web ufficiale di Agenzia entrate riscossione "L'ipoteca può essere iscritta per debiti non inferiori a 20 mila euro. Sia nel caso del fermo sia per l'ipoteca, il debitore riceve una comunicazione preventiva che dà 30 giorni di tempo dalla notifica per mettersi in regola. Scaduti 30 giorni, Agenzia delle entrate-Riscossione è legittimata a iscrivere la procedura cautelare. Resta sempre la possibilità di chiedere la rateizzazione delle somme a debito o la sospensione legale della riscossione nei casi e nei termini previsti dalla legge." (https://www.agenziaentrateriscossione.gov.it/it/Per-saperne-di-piu/le-procedure/procedurecautelari/

Quali sono i modi per evitare o contestare l'iscrizione di ipoteca immobiliare?

1)Uno dei modi per contrastare l'iscrizione di ipoteca, se ritenuta illegittima, è quello di impugnare l'iscrizione di ipoteca mediante la proposizione di un ricorso dinanzi alla competente Autorità, poichè viziata. In linea generale, i vizi che determinano l'illegittimità dell'ipoteca sono:

a)il mancato decorso del termine dilatorio di 60 giorni dalla notifica della cartella di pagamento o di 90 giorni dalla notifica dell'accertamento esecutivo (Cfr., Cassazione, Ordinanza n. 23050/2016);

b)la mancata notifica della comunicazione preventiva (Cfr., Cassazione, sentenza n. 5577/2019);

c)il difetto di motivazione (Cfr., Cassazione, ordinanza n. 24258/2014);

d)l'assenza dell'indicazione del responsabile del procedimento (Cfr., Cassazione, sentenza
n. 30016/2018);

e)l'omessa o irrituale notifica della cartella di pagamento/accertamento (Cassazione, Ordinanza n. 22159/2017);

e)il mancato rispetto dei limiti previsti dalla legge, quindi credito tutelato inferiore a 20.000,00 euro (Cfr., UU. sentenza n. 5771/2012);

f)la sproporzione rispetto al credito per cui si procede (Cfr., SS.UU. sentenza n. 19667/2014).

2)Un altro modo, è quello di impugnare mediante apposito ricorso dinanzi alla competente Autorità,  la comunicazione preventiva di iscrizione di ipoteca (prevista dall'art. 77 comma 2 bis DPR 602/73 -  che è una comunicazione che l'Agenzia delle Entrate riscossione deve obbligatoriamente notificare al contribuente prima di iscrivere effettivamente l'ipoteca sull'immobile.) Se manca la notifica della comunicazione preventiva di ipoteca l'iscrizione ipotecaria è illegittima e può essere annullata mediante ricorso alle competenti dinanzi alle competenti Autorità giudiziarie.

3)un'altra modalità è quella di richiedere all'Agenzia delle Entrate Riscossione la rateizzazione del debito riportato all'interno della comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria. La rateizzazione del debito, una volta accettata da parte dell'agente della riscossione la domanda, evita l'iscrizione di ipoteca. A ben vedere il contribuente che si dovesse trovare in difficoltà con la rateizzazione di tutto il debito contenuto nella comunicazione preventiva di iscrizione di ipoteca potrà rateizzare una parte del debito tale da scendere sotto la soglia dei 20.000,00 euro, limite sotto il quale l'Agente della Riscossione non può iscrivere ipoteca.

Cosa dice sul punto la Cassazione?

«Anche nel regime antecedente l'entrata in vigore dell'art. 77 del D.P.R. n. 602/1973, l'Amministrazione finanziaria, prima di iscrivere ipoteca, deve comunicare al contribuente che procederà alla predetta iscrizione sui suoi beni immobili, concedendo a quest'ultimo un termine di trenta giorni perché egli possa esercitare il proprio diritto di difesa. L'iscrizione di ipoteca non preceduta dalla comunicazione al contribuente è nulla, in ragione della violazione dell'obbligo che incombe all'Amministrazione di attivare il "contraddittorio endoprocedimentale", mediante la preventiva comunicazione al contribuente della prevista adozione di un atto o provvedimento che abbia la capacità di incidere negativamente, determinandone una lesione, sui diritti e sugli interessi del contribuente medesimo. Tuttavia, in ragione della natura reale dell'ipoteca, l'iscrizione eseguita in violazione del predetto obbligo conserva la propria efficacia fino a quando il giudice non ne abbia ordinato la cancellazione, accertandone l'illegittimità».Cass. civ., SS.UU., sent. n°19667 del 18/09/2014

Avv. Salvatore Ponzo